การจองและการซื้อ

ผู้ซื้อจะต้องชำระค่าธรรมเนียมการจองและค่ามัดจำการดาวน์เพื่อทำการจองยูนิตเมื่อโครงการเสร็จสิ้นแล้วยอดที่เหลือควรจะถูกชำระเต็มจำนวนซันเพลย์ เอเชีย จำเป็นต้องขอสำเนาหนังสือเดินทางของผู้ซื้ออีกด้วยผู้ซื้อต่างชาติที่เคยซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยจำเป็นจะต้องดูให้แน่ใจว่าการสะกดชื่อผู้ซื้อเป็นภาษาไทยเหมือนกับที่ใช้ซื้อในครั้งก่อนๆผู้ซื้อสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยผ่าน:

  • การจองด้วยเงินสดหรือบัตรเครดิต
  • การโอนเงินข้ามประเทศ

ข้อมูลที่จำเป็นสำหรับผู้ซื้อในการโอนเงินไปยังบัญชีธนาคารของบริษัท บางเสร่ไฮท์ หรือ บริษัท ซันเพลย์วิลล่า ดีเวลอปเม้นท์หรือบัญชีที่ซันเพลย์กำหนดให้ใช้มีดังนี้:

  • ชื่อบัญชีธนาคาร
  • เลขที่บัญชีธนาคาร
  • รหัส SWIFT
  • ชื่อธนาคาร
  • ที่อยู่ธนาคาร
  • จุดประสงค์ในการโอน (เช่นการซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นต้น)

การแจกแจงที่มาของเงินทุน

ชาวต่างชาติที่ไม่เป็นเป็นผู้พำนักอาศัยที่ซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทยจะต้องยื่นการแจกแจงที่มาของเงินทุนต่อสำนักงานที่ดินในเขตหรืออำเภอเมื่อทำการจดทะเบียนเป็นเจ้าของยอดเงินทั้งหมดจะถูกส่งมายังเมืองไทยเป็นสกุลเงินต่างชาติหลังจากนั้นธนาคารที่รับโอนจะทำการแลกเปลี่ยนยอดเป็นเงินบาทไทย

 

ธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ

ธนาคารที่รับโอนจะออกแบบฟอร์มธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FET) สำหรับยอดเงินที่เยอะกว่า 50,000 ดอลลาร์สหรัฐและใบลดหนี้สำหรับยอดที่น้อยกว่านั้น

การโอนเงิน

ผู้ซื้อที่เปิดบัญชีธนาคารไว้ในประเทศไทยสามารถโอนเงินโดยตรงจากบัญชีไปยังบัญชีผู้ขายแต่กระนั้นผู้ซื้อสามารถร้องขอให้ธนาคารออกแบบฟอร์มธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FET) เพื่อใช้เป็นหลักฐานในการจดทะเบียนความเป็นเจ้าของที่กรมที่ดิน

ผู้ซื้อยังสามารถโอนเงินไปยังธนาคารของผู้ขายหรือออกดราฟต์ธนาคารให้ผู้ขายและผู้ขายจะขอให้ออกแบบฟอร์มธุรกรรมเงินตราต่างประเทศ (FET) เพื่อใช้เป็นหลักฐานในการจดทะเบียนความเป็นเจ้าของที่กรมที่ดิน

หมายเหตุ: ยอดที่โอนจะต้องเท่ากับหรือสูงกว่าราคาขายเล็กน้อยเพื่อแสดงที่กรมที่ดิน

การโอนจากต่างประเทศจะต้องมีหลักฐานเพื่อรับการอนุมัติจากกรมที่ดินการโอนเงินจะต้องทำในชื่อเดียวกับชื่อที่ปรากฏในสัญญาซื้อและจะต้องเป็นสกุลเงินต่างประเทศเท่านั้นผู้ซื้อจะต้องระบุวัตถุประสงค์ของการโอนเงินในคำสั่งจ่าย

 

ใบศุลกากร

เป็นเรื่องจำเป็นที่จะต้องแจกแจงยอดเงินและสกุลเงินต่อศุลกากรเพื่อให้ออกใบรับยอดเงินที่จะเข้ามาในประเทศใบรับนั้นสามารถนำไปยื่นที่ธนาคารเพื่อรับจดหมายยืนยันได้

ขอแนะนำให้ผู้ซื้อชาวต่างชาติปรึกษาทนายความเพื่อขอรับความช่วยเหลือในการซื้อ

ชาวต่างชาติมีสิทธิ์ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้หรือไม่

มีกฎเกณฑ์และข้อกำหนดบางประการที่ควบคุมการซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยชาวต่างชาติในประเทศไทย กล่าวโดยสรุปได้ดังนี้

  • ชาวต่างชาติสามารถเป็นเจ้าของคอนโดมิเนียมแบบฟรีโฮลด์ได้ ตราบเท่าที่มีชาวไทยเป็นเจ้าของห้องคอนโดหรืออพาร์ทเมนท์ในอาคารหลังเดียวกันนั้นถึง 51% ตามตารางเมตร.
  • หากไม่เช่นนั้น ชาวต่างชาติยังมีอีกหนึ่งทางเลือกคือการถือสัญญาแบบลีสโฮลด์
  • ชาวต่างชาติสามารถทำสัญญาเช่าที่ดินหรือคอนโดมิเนียมได้นาน 30 ปี โดยมีทางเลือกให้ต่ออายุสัญญาได้อีก 30 ปี เจ้าของถือกรรมสิทธิ์ในบ้านพักซึ่งปลูกสร้างบนที่ดินผืนดังกล่าวได้ จากการรวบรวมข้อมูลของเรา ทางเลือกนี้เป็นแนวทางที่ปฏิบัติกันโดยทั่วไปเมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยใหม่ๆ
  • บริษัทสามารถถือกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดินและบ้านพัก (ดังนั้น ชาวต่างชาติจึงสามารถซื้อที่ดินและบ้านพักโดยผ่านบริษัทของตนได้) ตราบเท่าที่สัดส่วนการถือหุ้นบริษัทดังกล่าวเป็นของชาวต่างชาติรวมแล้วไม่เกิน 49%

การวิเคราะห์เพิ่มเติมเรื่องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

ต่อไปนี้เป็นข้อมูลสรุปหลักการพื้นฐานของการถือกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ไทย

ชาวต่างชาติมีสิทธิ์ซื้อที่ดิน/อสังหาริมทรัพย์หรือไม่? แม้ว่ากฎหมายไทย (ประมวลกฎหมายที่ดิน) จะมีข้อห้ามชาวต่างชาติถือกรรมสิทธิ์ที่ดินในประเทศไทย แต่ก็มีวิธีการที่ทำได้จริงตามกฎหมายที่เปิดให้ชาวต่างชาติสามารถครอบครองที่ดินหรือมีอำนาจควบคุมดูแลที่ดินได้โดยไม่ขัดต่อกฎหมายไทยแต่อย่างใด หลักปฏิบัติสามแบบต่อไปนี้เป็นแนวทางที่ใช้กันมากที่สุด:

คอนโดมิเนียม

ชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมในชื่อของตนเองได้ โดยมีข้อแม้ว่าพื้นที่ยูนิตโดยรวมของทั้งโครงการคอนโดมิเนียมแห่งนั้นเป็นของชาวต่างชาติได้ 49%

เมื่อเต็มจำนวนโควตาแล้ว ชาวต่างชาติก็ยังสามารถทำสัญญาเช่ายูนิตของคอนโดมิเนียมได้ โดยจดทะเบียนสัญญาเช่าดังกล่าวนี้ได้ที่กรมที่ดิน นอกจากนี้ในบางกรณี ชาวต่างชาติยังตั้งบริษัทไทยขึ้นมาแล้วเข้าซื้อยูนิตคอนโดมิเนียมแบบฟรีโฮลด์อีกด้วย

ชาวต่างชาติที่ไม่ใช่ผู้พำนักอาศัย (ทำงาน) ในประเทศไทยต้องนำเงินจำนวนที่ใช้ซื้อยูนิตคอนโดมิเนียมเข้ามาจากต่างประเทศ และต้องแสดงหลักฐานต่อกรมที่ดินเมื่อทำการโอนกรรมสิทธิ์ในยูนิตดังกล่าว

อพาร์ทเมนท์ (ตัวอาคารที่ไม่ได้จดทะเบียนเป็นคอนโดมิเนียม) ก็ให้ทำสัญญาเช่าระยะยาวได้เช่นกัน

การซื้อที่ดินผ่านบริษัทจำกัดในไทย

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ดินในนามบริษัทไทยเป็นอีกทางเลือกหนึ่งที่ชาวต่างชาตินิยมปฏิบัติเมื่อต้องการถือประโยชน์จากที่ดินฟรีโฮลด์ในประเทศไทย (โดยยังมีทางเลือกแบบลีสโฮลด์อีกหลังจากนี้)

เพื่อให้สอดคล้องตามกฎหมายไทย ผู้ถือหุ้นส่วนใหญ่ของบริษัทต้องเป็นชาวไทย โดยต้องถือหุ้นเป็นจำนวนอย่างน้อย 51% ของทั้งหมด ผู้ถือหุ้นชาวต่างชาติสามารถถือได้ไม่เกิน 49% ของทุนเรือนหุ้นที่จดทะเบียน

หลายปีก่อนหน้านี้มีการใช้นอมินีถือหุ้นแทน (โดยใช้ผู้ถือหุ้นชาวไทยเป็นเพียงบุคคลที่ปรากฏชื่อแต่ไม่มีผลประโยชน์ทางการเงินในบริษัท และสิทธิ์การออกเสียงโหวตเน้นหนักไปที่ผู้ถือหุ้นชาวต่างชาติ) เป็นช่องทางในการมอบอำนาจควบคุมกิจการของบริษัทให้อยู่ในมือชาวต่างชาติ แต่รัฐบาลไทยได้ปราบปรามบริษัทไทยที่จัดตั้งโดยใช้นอมินีชาวไทยเป็นผู้ถือหุ้นแทนแล้ว

ปัจจุบันนี้ ทุกบริษัทที่มีชาวต่างชาติเป็นผู้ถือหุ้นและ/หรือเป็นผู้อำนวยการจะมีกระบวนการพิจารณาโดยละเอียดว่าแบ่งสิทธิ์การออกเสียงโหวตที่ไม่ได้สัดส่วนหรือไม่ ทั้งนี้จึงทำให้รูปแบบการจัดตั้งบริษัทในตอนต้นต้องเปลี่ยนแปลงไป

การจดทะเบียนผลประโยชน์ในกรรมสิทธิ์แบบลีสโฮลด์

การจดทะเบียนสัญญาเช่าเป็นขั้นตอนที่ตรงไปตรงมาและทำได้ไม่ยาก ท่านสามารถครอบครองและจดทะเบียนสัญญาเช่าระยะยาวได้ในชื่อของตนเอง (ไม่ต้องผ่านบริษัท)

ชาวต่างชาติได้รับอนุญาตให้ทำสัญญาเช่าที่ดินในประเทศไทยได้นานไม่เกิน 30 ปี โดยมีทางเลือกให้ต่ออายุสัญญาได้อีก 30 ปี สัญญาเช่าที่จดทะเบียนกับสำนักงานที่ดินจะมีผลบังคับใช้ตลอดอายุเงื่อนไขสัญญา แม้ว่าเจ้าของกรรมสิทธิ์แบบฟรีโฮลด์จะขายหรือโอนกรรมสิทธิ์แบบฟรีโฮลด์นั้นให้ผู้อื่นก็ตาม

อย่างไรก็ดี แม้ว่าเจ้าของที่ดินจะตกลงระบุเงื่อนไขการต่ออายุในข้อตกลงสัญญาเช่า แต่ก็ไม่มีความแน่นอนว่าสิทธิ์ข้อนี้จะบังคับใช้กับผู้ซื้อ/ผู้รับโอนกรรมสิทธิ์ผลประโยชน์แบบฟรีโฮลด์ได้หรือไม่

หากผู้ให้เช่าเป็นบริษัทและบริษัทดังกล่าวถูกขายไป ไม่ใช่ว่าที่ดินดังกล่าวยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่ารายเดิม สถานการณ์ก็จะไม่เปลี่ยนแปลง และผู้ถือหุ้นรายใหม่จะต้องตกลงกับผู้เช่าตามข้อตกลงในสัญญาเช่าฉบับเดิม

โดยมากแล้ว กรณีเหล่านี้เป็นการทำสัญญาโดยที่เจ้าของที่ดินเป็นบริษัท ข้อตกลงในสัญญาเช่าเหล่านี้มักมีเงื่อนไขป้องกันเผื่อไว้ในกรณีที่บริษัท/เจ้าของจะซื้อขายที่ดิน แง่หนึ่งที่ต่างจากที่ดิน คือ ผู้ซื้อชาวต่างชาติสามารถถือกรรมสิทธิ์ในบ้านพักที่จดทะเบียนในชื่อของตนเองได้ แม้จะเป็นเพียงผู้ถือสัญญาเช่าที่ดินที่ปลูกบ้านหลังดังกล่าวก็ตาม

โปรดทราบว่าทั้งหมดนี้เป็นเพียงข้อมูลสรุปอย่างคร่าวเพื่อเป็นแนวทางอ้างอิงเท่านั้น เราขอแนะนำให้ท่านขอคำแนะนำจากที่ปรึกษาด้านกฎหมายผู้มีคุณวุฒิเมื่อจะทำสัญญาเช่าหรือซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย

facebook_icon
Youtube_icon
fon-icon+6687 945 6321
[email protected]